上海低调富豪狱中用18亿房产博弈 曾躲过社保案

2010/7/9 9:53:04

颜立燕的新凌地块正在施工

  陆家浜路1100号。已被查封的这块土地上,一座建筑面积5.28万平米的大楼仍在施工。

  刷满了世博宣传标语的围墙内,是一个占地上万平方米的建设工地。包着绿色防护网的大楼向天高耸,看起来已经封顶。

  这块土地的所有者,是上海的低调富豪颜立燕。

  颜曾卷入震动上海的“社保案”和“爱建信托案”却成功脱身,后来因旧日盟友爱建的纠葛,以致旧案复发去年身陷囹圄。该案已两度开庭,但至今仍未宣判。

  这块土地是颜已曝光的资产中的最后一块,按照现在的楼价,建设完成后大楼价值约18亿元。这也是他身陷狱中而与各种隐秘政商力量继续博弈的重要筹码。

  政府大院入市

  "虽然是国企拿地,但业内人士看来,这个价格与当时该区域3000元左右的楼板价行情基本相符"

  过去四十多年里,这块土地一直是政府所在地。

  从1960年上海南市区成立时起,这块土地一直是政府办公大院,直到2000年南市区与黄浦区合并。

  此后,这个大院里两幢办公楼被拆除,这块土地也变身商业用地流入市场。

  2002年11月,“陆家浜路1100号地块(简称新凌地块)”出现在上海市国土资源局的土地招标出让文件上。

  当年年底,这幅土地被上海新凌房地产开发公司(简称新凌房产)收入囊中。新凌房产的股权是由上海市黄浦区房地产开发实业总公司(简称黄浦房产实业)国资控股的两家子公司共同持有。

  记者获得的一份财务报告显示,新凌房产在2003年上半年为这幅土地支付的土地出让金、契税、动迁补偿费以及其他前期开发费用总计1.26亿元。

  虽然是国企拿地,但业内人士看来,这个价格与当时该区域3000元左右的楼板价行情基本相符。

  这幅土地当时也吸引了黄浦房产实业一个合作伙伴──上海金山实业投资发展有限公司 (简称金山实业)的目光,这是一家上海市金山区区属国资企业。

  2003年6月,经过初步商谈之后,金山实业和黄浦房产实业达成合作意向,决定把这块土地交给金山实业操盘开发。

  从新凌房产转让时的财务评估报告来看,金山实业基本是没有溢价地取得了这幅土地。

  当年7月的工商变更材料显示了新凌房产股东变化,金山实业持有90%股权,上海市黄浦房产实业减至10%。

  转手翻番

  "“如果不是郁国祥能量通天,别人再高出价也很难获得如此优质的资产。”一位接近这项交易的人士分析道。"

  2003年7月,金山实业经过测算,认为这块位于中心城区人口密集区的土地,开发后将取得不错的效益。

  这时,上海的房价已开始启动,当时这里的房价大约7000-8000元/平方米,比两年前已上涨了30%以上,而且还在往上涨。

  但项目还没来得及启动,却又换了东家。这其中牵出另一番与“社保案”相关的隐情。

  2004年,拥有高速公路、大量土地等众多优质资产的金山实业被“小宁波”郁国祥看中。

  郁是“社保案”众角之一。这名来自浙江象山的郁姓商人行事低调,与权贵往来密切。2003年其与兄弟郁能建以1.5亿美元收购上海静安希尔顿酒店,以10亿美元买断杭州绕城高速25年经营权,名噪上海滩。

  2005年初,通过种种“关系”,郁实际控制的上海融建投资发展有限公司(简称融建投资)已和金山区方面达成了这桩收购。但按照规定,股权交易还需要走公开挂牌竞拍的程序。

  当年4月,金山实业80.28%股权在上海联合产权交易所挂牌。注册资本6亿元、当时手握至少17平方公里土地的金山实业,挂牌价格仅5.26亿元。而在了解到国企上海大盛资产管理有限公司也要参与竞拍之后,郁国祥安排下属直接找到时任上海市委副秘书长的孙路一“协调”,让这个竞争对手退出。

  当年5月,独家竞拍的融建投资独家中标。“如果不是郁国祥能量通天,别人再高出价也很难获得如此优质的资产。”一位接近这项交易的人士分析道。

  新凌地块就这样换了主人,但这一地块对郁而言并非核心资产。

  拿下金山实业之后,郁国祥马上在其往来的小圈子放出消息,想转手新凌地块。

  很快,收到消息的上海籍港商傅万育和颜立燕,表示出了浓厚的兴趣。

  此时,上海房地产市场价格正在快速上涨。对于前者,正想回到家乡并进入这个领域施展,对于后者,此时已经在上海、哈尔滨参与开发多个房地产项目,知晓其中利益。

  两人决定联手收购。最终,他们与郁国祥达成了2.6亿元的土地转让价格。

  这是一个双方都觉得划算的价格。

  对于郁国祥,这个价格比两年前收购时的价格,翻了一番,上亿差价到手;同时,一个“边缘”资产的出售,竟然足够覆盖收购金山实业股权价格的一半。

  对于傅万育和颜立燕,不仅免去了中心城区土地最让开发商头疼的动拆迁之忧,而且价格远远低于市场价值。

  他们的收购总价所对应的楼板价仅7000多元/平方米,而按照业内人士估算,这个地段当时比较合理的楼板价应该在万元左右。


  腾挪社保贷款

  "只用了约三个月,从调资付款到获得贷款,颜立燕利用社保资金全盘搞定。"

  这绝对是一桩公开市场上很难找到的好事。不过,对这笔交易,郁国祥提出了一条特别的要求──转让款必须分两笔支付。

  在双方签署的转让合同中,这笔交易的价格是2.05亿元,而另外5500万元(5000万港元),则要在香港完成,而且必须是一种不体现在公司账面上的私人渠道。两人商定,颜出4000万元,傅出1000万元。

  于是,2005年的一天,在香港君悦酒店里,这场交易的几个主要当事人坐在了一起。

  傅和颜拿出来准备好的5000万港元支票,郁让他们交给旁边一位初次见面的男人,并介绍此人是证券行业从业人员。这笔钱被转入这个男人开设在一家证券公司的账户。

  这项所谓的“私人”交易的目的,以及和郁国祥强势收购金山实业之间的内在关联,郁并没言明。游弋江湖多年的傅颜两人,也绝不多嘴追问。

  这笔钱的最终流向亦不得而知。有熟悉此类操作的法律人士分析,这些钱可能会经过一些账户辗转掩护之后,流入真正要去的地方,在香港就有不少专业机构精通于此。

  另外一笔在国内完成的交易,同样也有一番故事。

  当时,郁国祥提出的一个交易要求,就是款项必须迅速到位。但是,港资要进入国内房地产市场,需要经过漫长的审批。

  但对自称“调动资金是强项”的颜立燕来说,这不是问题。而支撑他如此财大气粗的是300亿的上海社保资金池。

  2005年,颜已成为上海社保贷款首屈一指的大客户之一,身背贷款数十亿,区区两亿不在话下。

  首先,他从其在哈尔滨项目上所获得的社保贷款里调集两亿到上海,付掉了给郁国祥的款项,并获得土地使用权。

  然后,再把这块土地抵押,以继续换取上海社保贷款,把之前从哈尔滨调过来的钱还掉。

  亦有知情人士称,在这个过程中,他还稍带着为自己支付了一笔2000万的赌债,但这一说法无从考证。

  就这样,只用了大约三个月,从调资付款到获得贷款,颜立燕利用社保资金全盘搞定,一块市场价值大约5亿-6亿的土地就这样安然在握。

  撬动这一切的,仅仅是买家腰包中一笔几千万的“私人”交易费用。


  爱建托盘

  "风声最紧的日子里,打算出国避祸的颜立燕,提出把项目卖掉,两人随即商定了以不少于4亿元卖出。这意味着,如若就此结束,这一年也实现了上亿的利润"

  在支付了上述款项之后,2005年10月,新凌房产的股东变更为颜立燕旗下的上海达德投资有限公司和上海骏乐实业有限公司,傅万育则成为公司法定代表人。

  傅颜另外两人约定,由傅来组建团队进行项目开发,并分得项目利润的51%,颜分49%。对这个分成比例,颜曾表示,“两人是朋友,项目是傅先找到的,我支持他来搞。”

  颜立燕虽然已投资开发多个项目,但主要均是与爱建房产合作,由后者包办开发建设以及销售等具体事宜。颜氏本身,甚至还没有属于自己的房地产开发团队。

  而这个项目,是因为有意进入房地产领域发展的傅万育希望自己操作,遂有了上述约定。

  不过,2006年下半年上海社保案连续升级,多人被查,郁国祥收购金山实业时所涉贿赂案件被查、上海社保资金违规放贷被查……颜立燕本人一度也都处于“协助调查”状态。

  这个项目的开发前景因此蒙上阴影。在风声最紧的日子里,打算出国避祸的颜立燕,提出把项目卖掉,两人随即商定了以不少于4亿元卖出,两人按上面约定的比例分配利润。这意味着,如若就此结束,这一年也实现了上亿的利润。

  被颜找来危机接盘的,仍是爱建房产。

  2006年底时,在经过了详细的尽职调查之后,爱建房产已派团队进驻新凌房产,并着手推进项目开发进展。按照新凌房产总经理顾维良后来在法庭上的说法,爱建房产的收购,已经到了准备办理手续的阶段,新凌房产几乎所有的资料都已移交爱建房产。

  当时,颜傅二人还签署备忘录约定,卖地款项傅获得6800万元,其余归颜所有,贷款和利息由颜支付。

  不过,到2007年上半年,眼见社保案风波已过,安全过关的颜立燕决定还是把项目继续开发下去。

  这时,爱建房产也“适时”退出收购。后来其提供给法庭书证称,“由于种种原因,放弃收购”。

  此时,伴随着上海房价的持续上涨,这个区域的房价已由他们接盘时的2万元/平方米左右,逼近3万元/平方米,并仍在继续。

  很显然,开发比直接卖地的利润又再高出数倍。

  而且,这是一个商住综合项目,价值比纯粹的住宅要大很多。经傅万育的测算,用于出租的商场部分,如果经营得当,能保证一年1亿左右的租金收入。


  最后筹码

  "尽管新凌房产因为颜立燕涉案已被查封,但去年年底以来,停工多时的工地已悄然开工"

  不过,由于在转让问题上合作双方发生摩擦,颜立燕打算一个人玩下去。

  他的合作伙伴傅万育,2007年3月,辞去了新凌房产法定代表人一职。这个公司,完全是由颜立燕旗下两个公司持有股权,法定代表人也变更为他的手下张金水。

  傅万育出局之后,颜立燕此前承诺给傅的6800万元卖地收入,则以项目未予转让为由,一直没有兑现。

  2007年7月,新凌地块开始施工。项目相关人士称,这次仍是爱建房产代其操作。至于其中的利益分配,外界不得而知。

  按照计划,这个项目本该去年年底完工。

  但是风云突变,颜立燕因为爱建新掌门人的不断举报而身陷囹圄,这个项目也陷入停滞。

  去年6月,颜立燕因爱建旧案,被上海经侦逮捕,此案今年2月已开庭一次,目前尚在进展之中。高额的社保贷款,也面临上海方面的逼债官司。

  同年,傅万育也告至上海市第一中级人民法院,追讨合作利益。虽然此案还未了结,但随案件的开庭审理,新凌地块围墙内的隐秘交易,浮出水面,近乎无本万利的谋财之道,尽显其中。

  工商登记资料显示,2007年至今,新凌房产的股东几经变动,目前股东公司虽在颜的妻子、儿子等人名下,但仍由颜实际控制,而颜立燕的儿子张颜现为公司的法定代表人。

  微妙的是,尽管新凌房产因为颜立燕涉案已被查封,但施工仍在加速推进。

  知情人士指出,这个项目的价值正随着房价水涨船高,目前估价已达18亿元。因此,尽快推进这个项目并实现利益,成为了颜立燕清偿债务和博弈各方的一个重要筹码。

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